Lieber Leser, mein aktuelles Video „Platzt jetzt die Immobilien-Blase?“ sorgt für interessante Diskussionen bei YouTube. Wie dort versprochen, bekommst Du heute eine Top-Analyse zu spannenden Immobilien-Aktien. Und zwar von meinem geschätzten Kollegen Armin Brack, der die Aktien messerscharf analysiert und Dir sagt, wie er persönlich mit den Aktien umgehen würde (kaufen, halten, verkaufen).

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Armin Brack ist einer der besten Aktien-Profis im deutschsprachigen Raum. Wenn Du meinen Report schon länger liest, dann kennst Du Armin schon von seinen hervorragenden Analysen, bei denen er mich unterstützt hat. Zum Beispiel zu Gewerbe-Immobilien, zu Bayer oder zu Wirecard. Wenn Du jede Woche von Armin profitieren willst, dann abonniere jetzt seinen YouTube-"Aktien-Kanal".

Schnäppchenjagd auf Betongold

Immobilien-Aktien sind in den letzten Jahren bei deutschen bzw. deutschsprachigen Anlegern immer beliebter geworden. Kein Wunder: Immobilien-Aktien sind nicht nur einfach gestiegen – wie viele andere Aktien auch. Sie sind mit einer relativ hohen KONSTANZ gestiegen.

Das ist für uns als Anleger hochattraktiv: Steigende Kurse bei geringen Rückschlägen ermöglicht risikooptimiertes Anlegen.

In der BWL gibt es eigens eine Kennzahl dafür, die Überrendite (gegenüber dem risikofreien Zinssatz) ins Verhältnis zur Volatilität setzt: die Sharpe Ratio. Sie bemisst sozusagen die Überrendite pro Einheit des übernommenen Risikos.

Ein kurzes Beispiel zur Verdeutlichung:

Der risikofreie Zins sei 3%.
Die erzielte Rendite der Anlage A sei 4%, ihre Volatilität 1%.
Anlage B erzielte 5% mit einer Volatilität von 2%.
Die Sharpe-Ratio für beide Fälle ist 1.

Am Ende gilt: Je höher die Sharpe-Ratio umso höher die risikoadjustierte Rendite.

Viele Anleger beschäftigen sich zwar nicht mit diesem theoretischen Hintergrund (brauchen sie auch nicht unbedingt), aber sie spüren instinktiv, dass eine Anlage mit hoher Sharpe-Ratio attraktiv ist – auch weil sie die Nerven schont.

(Es gibt übrigens eine Einschränkung bzw. Ausnahme von dieser Regel: Aktien, bei denen der Kurs manipuliert wird. Das sind häufig obskure Titel aus In-Branchen, die quasi aus dem Nichts auftauchen, häufig mit Stammsitz in Kanada, und von kostenlosen Publikationen in den höchsten Tönen angepriesen werden. Je nach „Pusher-Schema“ werden diese Aktien (bei denen die Initiatoren den Freefloat quasi komplett unter Kontrolle haben) kontrolliert Tag für Tag nach oben getrieben, oft in der gleichen prozentualen Größenordnung. Diese Aktien haben dann für den Zeit des Pushs eine extrem hohe Sharpe-Ratio fallen dann aber gerne mal auf einen Schlag um 50 bis 90(!) nach unten, wenn die Initiatoren des Pushs Kasse machen, also den Markt für diese Aktie mit ihren eigenen Stücken fluten).

Aber zurück zu den Immobilien-Aktien: Der Kursverlauf vieler Papiere während der Corona-Krise war hier sehr interessant. Hier zum Beispiel der Verlauf der DIC Asset (zum Unternehmen komme ich gleich) im Verhältnis zum DAX:

Ihr erkennt an den lila Einkreisungen: Während der DAX bereits in den letzten Februar-Handelstagen geschwächelt hat, haben ganz, ganz viele Immobilien-Aktien – nicht nur DIC Asset – weiter eine hohe relative Stärke gezeigt. Das meinte ich oben mit der geringen Schwankungsbreite. Es besteht eine hohe Resilienz gegen negative externe Einflüsse.

Als es dann im DAX aber weiter steil abwärts ging, brach diese hohe relative Stärke vieler Immobilien-Aktien plötzlich quasi in sich zusammen. Innerhalb von weniger als zwei Handelswochen hat sich dann der Kurs von DIC auf einmal mehr als halbiert – und ist damit unter dem Strich nun seit den Hochs noch deutlich stärker gefallen als der DAX.

Wie ist das möglich?

1. hat das psychologische Ursachen. Wenn wir am Markt Panik erleben und der DAX fünf, sechs Prozent oder sogar teilweise prozentual zweistellig verliert – wie es ja in den letzten Wochen der Fall war – dann wird alles liquidiert, was noch irgendwie zu Geld zu machen ist. Teilweise gibt es auch Zwangsliquidationen, wenn Anleger auf Kredit spekuliert hatten. Dann werden die Aktien verkauft, die sich noch relativ gut gehalten haben.

Insbesondere bei relativ kleinen Werten, wo die Markttiefe nicht so hoch ist (also wo z.B. nicht sofort institutionelle Anleger als Käufer einspringen bzw. nicht einspringen können, weil die Aktie zu markteng ist), kann es dann kurzfristig zu extremen Kursverlusten kommen. Auf solche Aktien sind dann häufig private Trader spezialisiert, die hier auf Schnäppchenjagd gehen.

2. hat sich aber im Verlauf der Corona-Krise die Situation zwischenzeitlich so zugespitzt, dass – ausgehend von den USA - die Kreditmärkte zusammenzubrechen drohten. Und an diesem Punkt geraten dann natürlich auf einmal auch Immobilien-Aktien ins Blickfeld, denn reibungslos funktionierende Kreditmärkte sind ja quasi ein Grundpfeiler des Geschäftsmodells für diese Unternehmen.

Quasi alle börsennotierten Immobilien-Aktien arbeiten mit mehr oder weniger hohem Fremdkapitaleinsatz und sind deshalb auf entsprechende Refinanzierungsmöglichkeiten angewiesen. Drohen diese wegzufallen wird das gesamte Geschäftsmodell in Frage gestellt.

Bevor wir nun also auf Schnäppchenjagd gehen, sollte uns klar sein, dass es eine absolute Sicherheit auch bei eigentlich soliden, börsennotierten Immobilien-Aktien nicht geben kann. Wenn wirklich systemische Gefahren auftauchen - also ein kompletter Zusammenbruch des Finanzsystems im Raum steht - dann gehen auch solide Immobilien-Papiere in die Knie. Das muss uns klar sein.

Wenn man dieses absolute Worst Case-Szenario – wo es dann letztlich für uns als Anleger ohnehin keine wirkliche Rettung bzw. keinen gangbaren Ausweg mehr gäbe – aber mal außen vor lässt, dann wird es spannend: Denn es gibt gewaltige Unterschiede beim Chance-Risiko-Profil der einzelnen börsennotierten deutschen bzw. in Deutschland notierten Immobilien-Unternehmen (einige haben ja aus steuerlichen Gründen Luxemburg als offiziellen Unternehmenssitz, werden aber an deutschen Börsen gehandelt).

Wohn-Immobilien vs. Gewerbe-Immobilien

Lars hat das ja in seinem Video auch schon gut erklärt: Grundsätzlich sind Immobilien-Aktien mit dem Schwerpunkt auf „Wohn-Immobilien“ weniger betroffen. Klar: Die Nachfrage nach Wohnungen sinkt ja zunächst nicht. Jeder zieht sich in der Krise ins Eigenheim zurück – aktuell ja sogar zwangsweise. Der Staat hat nun für säumige Mieter ja sogar Unterstützung angekündigt, so dass keiner seine Wohnung verliert. Und die Vermieter haben ja auch kein Interesse in dieser Marktphase nun ihre Mieter vor die Tür zu setzen.

Natürlich gibt es trotzdem gewisse Preiseffekte. Wohnungen verlieren in allgemeinen Wirtschaftskrisen an Wert. Das spiegelt sich auch in den Kursen der Aktien wider. Hier als klassisches Beispiel der Chart von Vonovia (WKN: A1ML7J | Kürzel: VNA), dem aktuell nach Marktkapitalisierung größten deutschen Immobilien-Unternehmen, das auch im DAX notiert ist, und auf Wohn-Immobilien spezialisiert ist:

Die Aktie hat vom 52-Wochen-Hoch aktuell (Stand: 24.03.) rund 22 Prozent verloren. Im Tief waren es kurz sogar mal 32 Prozent. Aber insgesamt schlägt sich die Aktie relativ gut und hat momentan zumindest die Korrekturtiefs aus dem Juni und September wieder erreicht:

Vonovia dürfte die Krise ziemlich unbeschadet überstehen, bietet aber eben auch - auf Sicht von ein bis zwei Jahren – keine übermäßig attraktive Kurschance mehr. Die Aktie ist ein klassisches Basis-Investment.

Geheim-Tipp: DeFaMa

Stärker betroffen ist die „andere Gruppe“, also Aktien von Unternehmen, die stärker in Gewerbe-Immobilien investieren. Hier ist es im Prinzip so, dass sich die Trends, die ohnehin da sind, durch die Krise jetzt verschärfen. Das heißt, wenig Probleme haben Firmen, die z.B. vor allem Lebensmittel-Discounter als Mieter haben.

DeFaMa (A13SUL | DEF) z.B. ist ein sehr solides und von Matthias Schrade (einem ehemaligen Kollegen von mir, den ich sehr schätze) hervorragend gemanagtes Unternehmen in diesem Segment:

Ihr seht auch hier den Effekt wie bei DIC Asset oben: Die Aktie hat sich sehr lange, sehr gut gehalten, ist dann aber im Zuge der Verschärfung der Krise doch noch unter Druck geraden. Der Kursabschlag vom Hoch hält sich mit momentan 24% aber noch sehr in Grenzen. DeFaMa ist meiner Ansicht nach „solider Geheimtipp“ mit aktuell sehr attraktiver Bewertung und klar kaufenswert.

Verschärfen tun sich die Probleme bei den Firmen, bei denen ohnehin schon klare Abwärtstrends erkennbar waren, also z.B. bei der Deutschen Euroshop (748020 | DEQ). Die sind ja auf Shopping-Center spezialisiert, wo die Leerstandsraten seit Jahren steigen, weil immer mehr Konsumenten E-Commerce vorziehen. Die Aktie befand sich schon vor der Corona-Krise seit rund fünf Jahren im Abwärtstrend und hat sich nun in der Krise innerhalb eines Monats nochmal halbiert:

Die Aktie könnte bei einer Entspannung der Krise kurzfristig durchaus auch kräftig steigen, aber ich rate dennoch von einem Investment ab, weil sich der übergelagerte negative Trend aus meiner Sicht nicht verändern wird.

Apropos übergelagerte Trends: Gegen die kämpft auch die Aareal Bank (540811 | ARL), einer der größten deutschen Immobilien-Finanzierer. Im Wesentlichen sind hier drei Mega-Trends auszumachen:

Mein Podcast-Tipp:

Ausnahmezustand!
Schließen jetzt auch die Börsen?

Die Aktienmärkte befinden sich in einem absoluten Ausnahmezustand und es gibt Analysten die sagen, dass eine Handelspause vielleicht gut wäre, bis sich die Lage beruhigt hat. Wie sinnvoll wäre ein solches Vorgehen und was genau passiert, wenn es zu einer Börsenschließung käme?

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Und bitte nicht vergessen eine positive Bewertung/konstruktive Rezension abzugeben, vielen Dank ;-)

Die 3 großen Trends!

Trend 1: Airbnb statt Hotel!

Vermittlungsplattformen wie Airbnb machen Hotels zunehmend Konkurrenz: Günstigere Preise und ein authentischeres Urlaubserlebnis sind starke Argumente für den Newcomer.

Das macht Hotel-Immobilien unattraktiver und entsprechend werden in diesem Bereich tendenziell auch die Investitionen zurückgefahren. Weniger Investitionen bedeuten, dass weniger Kredite benötigt werden, was wiederum zu weniger Zinseinnahmen für die Aareal Bank führt, für die die Hotelfinanzierung immerhin rund ein Fünftel der Umsätze ausmacht.

Trend 2: E-Commerce wird immer beliebter!

Das hatte ich oben ja schon beschrieben und ist längst kein Geheimnis mehr: Bequemer mit hoher Preistransparenz und oft zeitsparender. E-Commerce passt zu unserem modernen Lebensalltag.

Der Leidtragende ist der Einzelhandel. Einige börsennotierte Unternehmen aus dem Modesegment sind ja inzwischen bereits insolvent (z.B. Gerry Weber), andere haben große Schwierigkeiten (z.B. Tom Tailor), aber auch z.B. im Elektronik-Einzelhandel (Ceconomy) und Großhandel (Metro) sieht es bitter aus. Die betreffenden Aktien, allesamt ohnehin Underperformer, haben nun in der Krise nochmals überproportional verloren.

Natürlich zieht sich das dann auch bis ins Immobilien-Segment durch. Ebenfalls mehr als 20 Prozent des Geschäfts machen bei der Aareal Bank Einzelhandels-Immobilien aus. Das ist nun auch ausgerechnet noch ein Segment, das von der Corona-Krise besonders stark betroffen ist.

Trend 3: Heimarbeit wird immer beliebter!

Home Office ist ja das Schlüsselwort schlechthin, wenn es um die Sicherheitsmaßnahmen im Berufsalltag geht. Überall wo es irgendwie geht wird im Moment auf Home Office umgestellt. Das wird in diesem Ausmaß natürlich nicht dauerhaft so bleiben, aber es verstärkt einen ohnehin schon vorhandenen Trend weiter:

Einer Umfrage des Marktforschungsinstituts Bitkom zufolge erwarten 43% aller befragten Unternehmen, dass der Anteil der Arbeitnehmer, die von zu Hause aus arbeiten, in den nächsten fünf bis zehn Jahren steigen wird.

Dafür gibt eine ganze Palette von Gründen: Angefangen mit der zunehmenden Bedeutung der IT- und Dienstleistungs-Branche (auch Call-Center etc.), die geradezu prädestiniert für Heimarbeit sind über die Möglichkeit für die Unternehmen dadurch Kosten einzusparen bis hin zu den Vorteilen für die Arbeitnehmer selber (kein Pendeln zum Arbeitsplatz, Zeitersparnis, freiere Zeiteinteilung).

Büro-Immobilien stehen bei der Aareal Bank für 45 Prozent der Umsätze. Das heißt, die Frankfurter, die an sich bisher ein gutes und rentables Geschäftsmodell hatten, kämpfen also gleich an mehreren Fronten gegen ihnen zuwider laufende Trends.

Und Banken haben ja zusätzlich auch noch mit der aufstrebenden Fintech-Konkurrenz zu kämpfen, die die Digitalisierung des Bankwesens und damit auch die Digitalisierung der Kreditvergabe anstrebt, auch zunehmend im Immobilien-Bereich. Mit Hypoport und Co. gibt es hier ja exorbitante Erfolgsgeschichten am Markt.

Der Aareal Bank bläst quasi der Gegenwind mitten ins Gesicht. Hier der ernüchternde 5-Jahres-Chart:

Hier gilt aus meiner Sicht das Gleiche wie bei der Deutschen Euroshop: Klar gibt es auch hier kurzfristig deutliches Erholungspotenzial, aber ich halte es nicht für eine gute Idee in die Aktie eines Unternehmens zu investieren, das voraussichtlich dauerhaft gezwungen ist, gegen den Strom zu schwimmen.

Andererseits ist es nun natürlich auch nicht so, dass künftig keine Büro-Immobilien mehr gebraucht werden würden. In vielen Branchen geht es gar nicht ohne Präsenz vor Ort (Supermärkte, Drogerien etc.), in anderen ist es zumindest sehr wichtig, dass sich die Mitarbeiter vor Ort befinden. Zudem: Die ganze «Home Office»-Thematik bringt auch Probleme mit sich, die angesichts des momentanen Corona-Notstands in den Hintergrund treten, die aber bald wieder umso deutlicher zum Vorschein kommen werden:

Das fängt an bei der Büroausstattung, die der Arbeitgeber ja trotzdem liefern muss und geht über die Einhaltung von Arbeitsplatzrichtlinien und Versicherungsfragen bis hin zur Datenschutz-Thematik und der Industrie-Spionage. Nicht selten könnte hier das Unternehmen angesichts dieser Vielfalt an Thematiken und der typisch deutschen Neigung zur Regulierung zum Urteil kommen, dass es besser ist, seine «Schäfchen» vor Ort zu versammeln.

DIC Asset: Zu stark abgestrafte Qualitäts-Aktie!

Deshalb besteht aus meiner Sicht auch kein Grund auf Büro-Immobilien spezialisierte Unternehmen von vorneherein als Investments auszuschließen. Und damit wären wir wieder bei DIC Asset:

Die seit 2002 aktiven Frankfurter haben ihren Fokus auf deutschen Gewerbe-Immobilien und streben eine renditeorientierte Investitionspolitik an. Das ist das, was Lars im Video mit «nicht um jeden Preis kaufen» gemeint hat. Eigene Immobilienmanagement-Teams in sechs Niederlassungen an regionalen Portfolio-Schwerpunkten betreuen dabei die Mieter direkt (das ist das, was Lars mit «partnerschaftlichem Verhältnis zu den Mietern anstreben» meint). Die DIC Asset AG ist seit Juni 2006 auch im SDAX notiert, dem kleinsten Index der DAX-Familie und ist zugleich im internationalen EPRA-Index für die bedeutendsten Immobilien-Unternehmen Europas vertreten.

Das Unternehmen hat also bereits eine gewisses Standing, ist aber noch sehr entwicklungsfähig – und entsprechend wachstumsorientiert. In 2020 sollen neue Objekte mit einem Volumen von rund 1,6 Mrd. bis 1,9 Mrd. Euro angekauft werden, davon rund 500 Mio. bis 600 Mio. Euro im Commercial Portfolio (wo DIC als Eigentümer agiert) und der Rest im Institutional Business, wo DIC der von Kunden mandatierte Immobilien-Manager ist.

Entsprechend die Ziele eine Steigerung der Brutto-Mieteinnahmen (> 100 Mio. Euro für 2020) und wachsende Erträge aus dem Immobilien-Management (ca. 95 Mio. Euro in 2020). Auch gezielte Verkäufe in einem Volumen von rund 400 Mio. Euro stehen auf der Agenda. Im Juni 2019 wurde die GEG German Estate Group AG erworben, die ihren Schwerpunkt im Bereich der Immobilien-Entwicklung hat. Dieses Segment könnte im Zuge der Corona-Krise stärker leiden.

Trotzdem ist das aus meiner Sicht kein ausreichender Grund dafür, dass die Aktie derart stark nach unten geprügelt worden ist. DIC Asset ist heute wesentlich weniger stark verschuldet als zum Zeitpunkt der Finanz- und Immobilien-Krise und die hat man ja auch überlebt. Die Verschuldung wurde in den letzten Jahren sukzessive abgebaut.

Gleichzeitig ist der Net Asset Value, also das Nettovermögen, massiv gestiegen (DIC selber gab dieses Ende Januar mit 22,26 Euro an inkl. GEG) und dürfte selbst bei einem entsprechenden Sicherheitsabschlag durch die jüngsten Entwicklungen aktuell bei rund 18 bis 20 Euro je Aktie liegen. Damit beträgt der Abschlag beim aktuellen Kurs von knapp 8 Euro satte 55 bis 60 Prozent.

Das ist aus meiner Sicht stark übertrieben zumal DIC ja eher in den Metropolregionen aktiv ist und dort in den besseren und teilweise sogar besten Lagen. Das Leerstandsrisiko sollte daher geringer sein als bei vielen Wettbewerbern.

Was aktuell auch vollkommen in den Hintergrund gedrängt wird: Im Zuge der Corona-Krise sinkt das reale Zinsniveau ja ebenfalls nochmals. Das kurbelt prinzipiell die Nachfrage nach Immobilien an und Immobilien-Firmen wie DIC können sich selber noch günstiger refinanzieren. Umgekehrt gilt das was Lars im Video gesagt hat: Die Krise wird richtig teuer und die Immobilien-Besitzer werden für diese Krise auch bezahlen müssen. Die Besitzer sind «immobil», kommen nicht weg mit ihren Besitztümern. Das macht es attraktiv für den Staat ihnen in die Tasche zu greifen, sei es in Form einer Corona-Steuer oder höheren Grundsteuern.

Unser Fazit

Nach dem Kurssturz ist es reizvoll bei Immobilien-Aktien auf Schnäppchenjagd zu gehen. Zu beachten ist allerdings, dass die grundlegenden Trends im Immobilien-Sektor sich nicht verändern werden und letztlich die Verlierer von vor der Krise auch die künftigen Verlierer sein dürften und die Gewinner von vor der Krise auch danach wieder die Gewinner.

Meine Favoriten sind DIC Asset und DeFaMa. Deutsche Euroshop und die Aareal Bank sind maximal für kurzfristige Rebound-Spekulationen geeignet, sollten aber tendenziell eher gemieden werden. Vonovia ist das richtige Papier für defensive Anleger, die auf eine hohe Dividende und viel Sicherheit wertlegen.

Beste Grüße
Lars & Armin

P.S. Eine etwas ältere aber auch aufschlussreiche Analyse von mit zu CR Capital Real Estate ist hier abrufbar.

P.P.S. Hier nochmal der Direktlink zu Armins "Aktien-Kanal" auf YouTube.

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