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ETFs mit Immobilien-Aktien ermöglichen eine breite Streuung...
Die Nachrichten vom Immobiliensektor sind derzeit widersprüchlich, und zwar international. Das zeigt sich auch in Deutschland: Einerseits sind die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2023 mit 8 Prozent so stark wie noch nie gefallen. Die gesamte Branche steckt in einer Krise. Andererseits sendete die deutsche Bauwirtschaft im Februar ein überraschendes Lebenszeichen: Die Produktion stieg hier überraschend stark um 7,9 Prozent gegenüber dem Vormonat.
Zahlen einzelner Monate sind allerdings eine Momentaufnahme, die durch viele Faktoren verzerrt sein kann. Allerdings sprechen auch manche Branchenexperten von Anzeichen einer Bodenbildung, nicht nur in der Baubranche, sondern auch in der Industriekonjunktur. Speziell im Bausektor spielt die Hoffnung auf Zinssenkungen eine große Rolle, denn die Kreditkosten sind ein wichtiger Faktor bei Immobilienprojekten.
Wichtige Weichenstellung der EZB
In dieser Hinsicht dürfte die Sitzung der Europäischen Zentralbank am Donnerstag neue Hinweise geben. Es wird zwar keine konkrete Entscheidung geben, aber die Notenbanker um EZB-Chefin Lagarde werden voraussichtlich eine Leitzinssenkung im Juni vorbereiten, mit mehr oder weniger deutlichen Worten. Das wäre eine andere Tonlage, wie sie derzeit aus Kreisen der US-Notenbank zu vernehmen ist. In den USA wurde ein Start des Zinssenkungszyklus in den nächsten Monaten in Frage gestellt.
Für den Immobiliensektor und auch für die Aktien von Immobilienunternehmen wäre ein Start des Zinssenkungszyklus durch die EZB eine gute Nachricht. Die Zinshoffnungen waren der Hauptgrund für die Erholung vieler Immobilienaktien in den letzten Monaten. Allerdings sind die Probleme damit nicht verschwunden, dazu zählen u.a. die stark gestiegenen Baukosten und die immer noch schwache Konjunktur.
Auch international gibt es mehr negative Nachrichten von den Immobilienmärkten als positive. So zieht sich in China die Immobilienkrise wie Kaugummi in die Länge und bremst die gesamte Wirtschaft. In Europa drücken die allgemeine Konjunkturschwäche und die schwachen Unternehmensinvestitionen auf die Immobilienmärkte.
Doch auch eine starke Konjunktur schützt nicht vor Problemen. In den USA bringen Kreditausfälle bei Gewerbeimmobilien Regionalbanken unter Druck. Für Aufregung sorgte zu Jahresbeginn die New York Community Bancorp mit hohen Verlusten aufgrund von Rückstellungen für ausfallgefährdete Kredite. Systemische Risiken entstehen aus dieser Richtung wohl nicht, denn die großen Banken sind hier nur wenig engagiert, aber das Ganze wirft ein Schlaglicht auf die Probleme der Immobilienbranche.
So ist in den USA die Belegung der Büros immer noch nur bei 50 Prozent des Vor-Corona-Levels, in Europa sind es immerhin 75 Prozent. Und die erfolgreichen Techkonzerne, die an der Börse alles überschatten, reduzieren eher die Beschäftigung oder versuchen die Kosten durch weniger Büroraum zu drücken. Das sind keine guten Aussichten für die Branche.
Zinserhöhungen wirken schleichend
Zumal die Zinserhöhungen der letzten Jahre den Immobilienmarkt mit Verzögerung treffen. Goldman Sachs schätzt, dass 2024 und 2025 Kredite für Gewerbeimmobilien im Wert von 1.200 Mrd. US-Dollar refinanziert werden müssen, und zwar zu zwei- oder dreimal so hohen Zinsen. Gleichzeitig sinken die Bewertungen der Immobilien und Mieterhöhungen lassen sich teils nur schwer durchsetzen. Trotz dieser Probleme sehen die Experten von Goldman Sachs Asset Management den Markt in einer Bodenbildung und kündigen verstärkte Investments an.
Andere Experten sind da skeptischer und sie würden durch das weitere Hinauszögern von Zinssenkungen durch die US-Notenbank bestätigt werden. Letztlich geht es aber weiterhin nicht um das ob, sondern nur um den Zeitpunkt und das Tempo der Zinssenkungen.
Auch deswegen sind die Immobilienexperten nach einer Reuters-Umfrage für die Entwicklung der Preise am Wohnungsmarkt insgesamt leicht optimistisch. Hohe Kosten und gestiegene Zinsen drücken zwar noch lange das Angebot, nicht nur in Deutschland, das stützt aber gleichzeitig die Preise im Bestand.
ETFs mit Immobilienaktien
ETFs wie der iShares Developed Markets Property Yield (WKN: A0LEW8) oder der VanEck Global Real Estate (WKN: A1T6SY) investieren breit gestreut in Immobilienaktien aus Industrieländern. In beiden ETFs dominieren allerdings Aktien mit Sitz in den USA. In der Grafik mit der Performance seit 2021, die Ausschüttungen berücksichtigt, sind zum Vergleich auch ETFs mit ausschließlichem Fokus auf die USA (iShares US Property Yield | WKN: A0LEW6) und Europa (iShares European Property Yield | WKN: A2N8FS) aufgeführt.
Nach den Hochs Ende 2021 bzw. Anfang 2022 sind die Immobilienaktien-ETFs gefallen. Das ist ein Ausdruck der stark gestiegenen Zinsen und der gesunkenen Immobiliennachfrage. Besonders stark war der Rückgang des auf Europa fokussierten ETFs. Bedenkt man aber die Stärke der Zinserhöhungen, dann hielt sich der Rückgang der Immobilienaktien-ETFs noch in Grenzen. Die Hoffnung auf Zinssenkungen und die sich besonders in den USA aufhellenden Konjunkturprognosen gaben den ETFs seit Ende 2023 wieder Auftrieb.
Die beiden global anlegenden ETFs verzeichnen aktuell eine Ausschüttungsrendite von 3,3 (iShares) bzw. 3,5 Prozent (VanEck). Der ETF mit Fokus auf US-Immobilienaktien verzeichnet ebenfalls eine Ausschüttungsrendite von 3,4 Prozent. Die vierteljährlichen Ausschüttungen sind bei den drei ETFs relativ konstant, sie lagen zuletzt im Schnitt der letzten 15 Jahre. Ein starker Anstieg ist hier nicht zu erwarten.
Beim iShares European Property Yield ETF liegt die Ausschüttungsrendite mit 2,7 Prozent etwas niedriger, allerdings lag die Ausschüttung zuletzt auch unter dem langjährigen Durchschnitt. Sollten die Ausschüttungen wieder auf den Durchschnittswert der letzten 15 Jahre steigen, dann läge die Rendite auch hier bei 3,4 Prozent. Die ETFs von iShares gibt es übrigens teils sowohl in der ausschüttenden als auch in der thesaurierenden Variante.
Mein Fazit
Die Immobilienaktien-ETFs haben sich erstaunlich gut gehalten, wenn man den starken Anstieg der Zinsen bedenkt. Erst in den letzten Monaten konnte sich der MSCI World deutlich nach oben absetzen, wie die Grafik zeigt. Daraus lässt sich aber kein Nachholbedarf ableiten, denn der Immobilienmarkt wird mit Verzögerung vom stark erhöhten Zinsniveau getroffen. Zwar sorgt die Aussicht auf Zinssenkungen für Entspannung, doch hier kann es auch Rückschläge geben. Wer als Beimischung bzw. Ergänzung in einem breit gestreuten Depot in einen global anlegenden ETF investiert, sollte daher Geduld mitbringen.
Herzliche Grüße und bis kommende Woche
Dein Lars
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